Globetrotter70 a noté :
I Sélection

Le 2024-08-09 16:13:21

N'y allez pas ! ATTENTION, aux nouveaux primo-investisseurs, on vous vend du rêve... Isélection ou tout autre organisme qui vous incitent à faire de la défiscalisation fiscale par le biais de l'investissement locatif (en LMNP). Tout cela est de la poudre aux yeux en général et chez Isélection en particulier. Déjà, pour ma part, très mauvais accompagnement dès le départ avec un cruel manque de conseil, notamment sur la gestion de l'investissement. Quelques exemples, la récupération de la taxe d'ordure ménagère non annoncée. Si vous ne la réclamez pas, le bailleur se gardera bien de vous la rembourser. Ensuite, pour pouvoir prétendre à récupérer fiscalement une partie des frais comptables, il faut adhérer au Centre de Gestion Agréé de votre département, sans cela, c'est impossible, pareil ça n'est pas annoncé au départ, on découvre les choses sur internet (enfin, si on cherche) ou dans des forums de discussions. Ensuite, rentrons dans le dur : Les chiffres... On vous vend un bien neuf surévalué en vous disant : Ne vous inquiétez pas, l'état vous fait cadeau de la TVA . Mais même en HT, le prix est déjà trop fort (mon exemple 2 pièces en résidence sénior acheté 195 k€ H.T. / Valeur au bout des 9 ans de défiscalisation 167 k€ (quelqu'un s'en met dans la poche au passage). Où avez-vous vu que l'on perd 15% sur de la pierre en 9 ans ? Isélection mettra en avant que vous avez défiscalisé durant 9 ans et que le prix de revente est supérieur à votre solde d'emprunt de la banque (normal, vous avez payé votre crédit durant 9 ans, c'est ce qu'on appelle l'effort d'épargne "Le loyer - la traite du crédit"). On vous annonce une rentabilité à 4% sur le papier, mais si vous revendez au terme des 9 ans de défisc, le rendement est purement et simplement négatif (et pas un peu). La seule chose qui peut vous sauver c'est d'amortir le bien jusqu'au bout. Sur la longueur (15, 20 ou 25 ans), bien évidemment, l'opération sera un minimum rentable puisque les loyers perçus représentent environ 50% de l'investissement. Et, au bout du compte, vous êtes quand même propriétaire d'un bien. Cela pourra, malgré la taxe foncière et les charges de copro vous garantir une rente supplémentaire pour votre retraite et un capital pour votre succession. Donc, pour ceux qui sont déjà engagés, oubliez la revente au terme des 9 ans ! Mais bien sûr Isélection ne vous encourage pas à cela, ils préfèrent vous inciter à revendre, prendre surement une commission au passage et vous faire repartir sur un nouvel investissement défiscalisé (enfin, si les gouvernements à venir veulent encore soutenir le secteur du bâtiment, ce qui est loin d'être gagné). Merci de m'avoir lu, c'était un peu long, mais c'est utile, croyez-moi... Seul point positif, la gestion sérieuse du bien, avec loyers garantis par le bailleur. Pour ma part, Les Jardins d'Arcadie mais là encore, ne vous faites pas d'illusion, ils facturent à peu près 3 fois le prix du loyer à l'occupant (ben oui, y a des services à la personne sur place). Plus de détails et gratuitement, bien sûr, à equeurdreville@laposte.net